In seinen Entscheidungen vom 25.04.2006 hat der Bundesgerichtshof eine Vielzahl von Streitfällen im Zusammenhang mit geschlossenen Immobilienfonds entschieden. Nicht immer zum Vorteil der Anleger.

Innerhalb zweier Senate des Bundesgerichtshofs bestand Streit darüber, wie verschiedene Fragen im Zusammenhang mit geschlossenen Immobilienfonds zu behandeln sind.

Der nunmehr alleinzuständige XI. Senat hat folgende Entscheidungen getroffen.

Verbundenes Geschäft

In der Regel wird der Beitritt zu einem geschlossenen Immobilienfonds mit einem Kredit finanziert. Beide Verträge (Beitritt und Darlehen) sind ein so genanntes verbundenes Geschäft, wenn beide Verträge eine wirtschaftliche Einheit bilden.

Ein verbundenes Geschäft hat für den Anleger folgenden Vorteil: Ist einer der beiden Verträge unwirksam, so ist es zugleich auch der andere. Damit muss die finanzierende Bank vielfach nicht nur die Risiken tragen, die sich aus dem Kreditgeschäft ergeben, sondern auch die Risiken die aus dem Beitrittsvertrag folgen. Es war daher lange umstritten, wann ein verbundenes Geschäft vorliegt.

Der Bundesgerichtshof hat die Voraussetzungen nun präzisiert: Ein verbundenes Geschäft liegt immer dann vor, wenn der Kreditvertrag nicht aufgrund eigener Initiative des Kreditnehmers zustande kommt, weil er von sich aus die Bank um Finanzierung ersucht, sondern weil der Anlagevermittler zugleich mit den Anlageunterlagen einen Kreditantrag von einer Bank vorlegt, die sich vorher schon zur Finanzierung bereit erklärt hat.

Das klingt gut für den Anleger. Es ist jedoch zu beachten, dass der Anleger sämtliche genannten Tatsachen beweisen muss.

Anfechtung bei verbundenem Geschäft

Wurde der Anleger bei dem Beitritt zu dem Fonds getäuscht, so kann der diesen Beitrittsvertrag anfechten. Er kann aber auch den Darlehensvertrag anfechten, wenn die Täuschung auch für diesen Vertrag noch ursächlich war.

Keine Schadensersatzansprüche gegen Gründer

Der Anleger kann auch Ansprüche gegen die Gründungsgesellschafter, Fondsinitiatoren, maßgebliche Betreiber, Manager und Prospektherausgeber haben. Auf Grund dieser Ansprüche konnte ein Anleger bisher auch die Rückzahlung des Darlehens an die Bank verweigern.

Der BGH hat nun entschieden: Der Anleger kann aus den genannten Gründen die Rückzahlung nicht mehr verweigern.

Die Rechte der Anleger wurden dadurch stark beschnitten.

Wann ein Vorgehen Erfolg versprechend ist, muss genau geprüft werden.