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Immobilienbewertung bei Erbschaft und Schenkung

Vom Fachanwalt für Erbrecht

Sie wollen eine Immobilie an Ihre Nachfolger übergeben? Sie haben eine oder mehrere Immobilien geerbt? Dann benötigen Sie eine Bewertung der Immobilie für die Steuer.

Hier unterstützen wir Sie: wir bewerten Grundstücke und Immobilien

  • im Fall einer Erbschaft für die Erbschaftsteuer bei der Erbschaftsteuererklärung und
  • für den Fall einer Schenkung, z. B. bei einer sogenannten vorweggenommenen Erbfolge, für die Schenkungsteuer.

Beim Verschenken oder Erben von Immobilien verlangt das Gesetz kein Verkehrswertgutachten, sondern eine Immobilienbewertung nach dem Bewertungsgesetz. Wir als Anwälte kennen uns mit diesem Gesetz aus und können Ihnen dadurch eine umfassendere Einschätzung Ihrer Situation geben. Dazu kommt unser erbrechtliches Know-How.

 

Ihre Vorteile – wir sagen Ihnen:

  • Welche erbrechtliche Gestaltungen sind möglich?
  • Welche Fehler müssen Sie vermeiden?
  • Wie erzielen Sie die optimale Bewertung (um Steuern zu sparen)?

 

Jetzt unverbindlich anfragen:

  • Telefon: 089 / 38 36 75 40

 

Wie funktioniert nun die Immobilienbewertung bei Erbschaften und Schenkungen?

Ausgangspunkt ist die Immobilie. Wir ermitteln daher für Sie:

  • Grundbuchstand
  • Erschließungszustand
  • Baurecht (mit Bebauungsplan)
  • Denkmalschutz
  • Grundrisse, Schnitte
  • Mietverträge
  • Auskünfte vom Gutachterausschuss

Die Informationen besorgen wir uns bei den Behörden. Einige wenige Informationen benötigen wir dann noch von Ihnen (wir haben eine Checkliste dazu).

Wir wissen, an welchen Stellschrauben man drehen kann, um das Ergebnis der Immobilienbewertung steueroptimierend zu beeinflussen. Es gibt dabei für die Immobilienbewertung zum Zwecke der Erbschaftsteuer oder der Schenkungssteuer drei unterschiedliche Bewertungsverfahren. Jedes dieser Verfahren hat seine Besonderheit und bei jedem Verfahren gibt es andere Stellschrauben.

Auswahl des Bewertungsverfahrens zur Immobilienbewertung

Die günstigste Immobilienbewertung erreichen wir nur mit dem zutreffenden Bewertungsverfahren. Hier eine Übersicht über die drei Verfahren:

  • Vergleichswertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren.

 

Was machen wir nun bei den einzelnen Verfahren?

Vergleichswertverfahren – hier wird der Wert von vergleichbaren Immobilien abgeleitet:

  • Wir ermitteln, ob und welche Vergleichsgrundstücke zur Verfügung stehen;
  • Wir ermitteln, welche Vergleichsfaktoren angewendet werden müssen (und wo Spielräume sind, bei negativem Einfluss Faktoren nicht anzuwenden);
  • Wir ermitteln dabei die richtige Wohnfläche und
  • Wir wenden die zutreffenden Faktoren richtig an.

Ertragswertverfahren – hier ergibt sich der Wert aus dem Ertrag:

  • Wir ermitteln den Bodenwert aus dem Bodenrichtwert;
  • Wir passen den Bodenrichtwert an die tatsächliche Lage an; hierzu ermitteln wir u.a. die zutreffende Geschossfläche und rechnen dann den Bodenrichtwert richtig um;
  • Wir ermitteln den Ertrag der Immobilie und ermitteln und vergleichen hierzu die ortsübliche Miete;
  • Wir ermitteln die abziehbaren Bewirtschaftungskosten (nach Vorgaben der Gutachterausschüsse) und prüfen, wo von den Vorgaben abgewichen werden kann (je höher, desto besser);
  • Wir ermitteln zusätzliche individuelle Bewirtschaftungskosten (die in der Regel vergessen werden, aber den steuerlichen Wert herabsetzen können);
  • Wir bewerten die richtige Restnutzungsdauer des Gebäudes und
  • Wir ermitteln die abziehbare Bodenwertverzinsung (wo gibt es Vorgaben vom Gutachterausschuss, wo können die – in der Regel besseren – Vorgaben des Gesetzes herangezogen werden?).

Sachwertverfahren – dabei berechnet sich der Wert aus den Baukosten:

  • Auch hier ermitteln wir den Bodenwert aus dem Bodenrichtwert, passen diesen an die tatsächliche Lage an und berechnen dann anhand der Geschoßfläche den Bodenrichtwert richtig neu;
  • Wir ermitteln die richtige Bruttogrundfläche des Gebäudes;
  • Wir ermitteln die Herstellungskosten des Gebäudes anhand von typischen Herstellungskosten und ermitteln dabei den Standard der Ausstattung und
  • Wir ermitteln die zutreffende Alterswertminderung anhand der richtigen Restnutzungsdauer.

 

Weitere Informationen zur Immobilienbewertung

Nicht immer sind damit alle Potenziale ausgeschöpft. Sind z.B. Bodenbelastungen oder krasse Umwelteinflüsse vorhanden (Sportplatz oder Kindergarten (Lärm)) – so kann ein  Verkehrswertgutachten noch eine weitere Reduzierung des steuerlichen Wertes erreichen. Wir sagen Ihnen wann und wo es lohnt, ein solches Vergleichsgutachten zu erstellen.

 

Ihre Vorteile:

  • Optimaler Wert: weil wir uns mit Bewertungsverfahren, erreichen wir für Sie den optimalen steuerliche Wert für Ihre Immobilien. Gestaltungsspielräume bei der Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer können Sie optimal nutzen.
  • Service: wir ermitteln die Grundlagen für die Bewertungen selbst und brauchen von Ihnen ein Mindestmaß an Informationen (dazu geben wir Ihnen eine Checkliste)
  • Schnelligkeit: weil wir uns auskennen, liefern wir die Bewertungsergebnisse in kurzer Zeit.