Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer: Richtig gemacht
- Steuerlast minimieren: Professionelle Immobilienbewertung spart bares Geld
- Individuelle Beratung vor Ort: Persönliche Begleitung durch den Fachanwalt
-
Rechtssichere Bewertung: Fundierte Wertermittlung nach aktuellen gesetzlichen
Vorgaben
4,8
★★★★★
Google Bewertungen
über 21 Jahre Berufserfahrung
Fachübergreifende Zusammenarbeit mit Steuerberatern und Notaren
Wer eine Immobilie geerbt hat, wird sich schnell über die Bewertung dieser Immobilie Gedanken machen müssen. Vom Wert der Immobilie hängt ab, ob eine Erbschaftsteuer anfällt. Warum ist das so? Immobilien haben in der Regel einen hohen Wert. Die Erbschaftsteuer wird berechnet als Prozentsatz von diesem Wert. Damit gilt grundsätzlich: Je höher der Wert einer Immobilie, desto höher die Erbschaftsteuer. Steht bei Ihnen das Thema “Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer” an? Als Anwalt für Erbrecht in München kenne ich mich bestens mit diesem Thema aus und unterstütze Sie umfassend dabei. Kontaktieren Sie mich jetzt!
Immobilienbewertung Erbschaftsteuer – Fällt in jedem Fall eine Erbschaftsteuer an?
Welche Freibeträge gibt es?
Es gibt grundlegende Freibeträge für Ehegatten von 500.000 Euro, für Kinder von 400.000 Euro, und für Enkel liegt der Freibetrag bei 200.000 Euro. Die Freibeträge sind damit nach der Nähe zum Verstorbenen gestaffelt: Familienfremde Personen haben nur noch einen Freibetrag von 20.000 Euro.
Wie wird die Steuer berechnet?
Bei der Berechnung der Steuer wird zunächst der steuerliche Wert ermittelt, von diesem wird der Freibetrag abgezogen. Vom Rest wird dann ein Prozentsatz angesetzt. Dieser Prozentsatz hängt von den Steuerklassen ab. Die Steuerklassen richten sich nach der Nähe des Erben zum Verstorbenen.
Ist z. B. eine Immobilie das einzige Vermögen und mit 800.000 € bewertet, so müsste ein Ehegatte 300.000 € versteuern mit einem Steuersatz von 11 %, also 33.000 € Steuern zahlen. Würde ein Kind erben, so wäre der Freibetrag geringer, es wären dann noch offene 400.000 € zu versteuern mit 15 %, also 60.000 € Steuern.
Würde eine familienfremde Person erben, wäre nur der Freibetrag von 20.000 € abzuziehen, es wären 780.000 € zu versteuern. Der Steuersatz wäre dann 30 %, es ergäbe sich eine Steuer von 234.000 €.
Hieraus kann man ersehen, dass der Freibetrag eine große Auswirkung auf die Steuer hat – ebenso natürlich der Steuersatz aus der Steuerklasse.
Ausgangspunkt ist immer der Wert des Nachlasses, also z.B. einer geerbten Immobilie. Deshalb ist eine professionelle Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer essenziell. Als Fachwalt für alle Belange rund um die Erbschaft, stehe ich Ihnen gerne dafür zur Seite.
Gibt es sonst noch Freibeträge?
Abgesehen von den grundlegenden Freibeträgen gibt es noch zwei weitere Freibeträge, die relevant sind bei der Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer.
Versorgungsfreibetrag
Steuerfreibetrag Familienheim
Ein ganz wesentlicher Freibetrag, der bei der Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer eine Rolle spielt, ist der Freibetrag für ein Familienheim. Ein Familienheim ist eine Immobilie, die vom Erblasser bis zu seinem Tode selbst bewohnt wurde. Das kann eine kleine Etagenwohnung sein, das kann aber auch ein großes Haus sein. Es betrifft alle selbst genutzten Grundstücke.
Nun soll keiner gezwungen sein, das Haus, in dem man z. B. auch mit dem Erblasser zuvor wohnte, verkaufen zu müssen, weil nach dem Tod des Erblassers eine Steuer anfallen würde. Rechtlich erreicht wird dies durch einen gesonderten Freibetrag.
Der Freibetrag ist aber an Voraussetzungen geknüpft. Es hängt davon ab, wer die Immobilie erhält.
Erhält der Ehegatte die Immobilie durch den Erbfall, so ist die Immobilie steuerfrei, wenn der erwerbende Ehegatte sofort nach dem Tod des Erblassers in die Immobilie einzieht – wenn er nicht schon zuvor dort gewohnt hat. Weitere Voraussetzung ist, dass er tatsächlich zehn Jahre ab dem Erbfall weiterhin in der Immobilie wohnt.
Ist das alles der Fall, dann ist die komplette Immobilie steuerfrei. Dies gilt unabhängig vom Wert.
Das Familienheim gilt aber auch, wenn ein Kind die Immobilie erbt. In diesem Fall muss der Erblasser auch bis zum Tod in der Immobilie gewohnt haben und das erwerbende Kind sofort nach dem Tod des Erblassers einziehen. Sofort bedeutet spätestens sechs Monate danach. Auch das erwerbende Kind muss die Immobilie zehn Jahre selbst bewohnen. Zudem kommt noch hinzu: Beim Kind ist die Wohnfläche begrenzt. Nur der Anteil, der 200 m² der Immobilie entspricht, ist steuerfrei.
Die große Frage: Wie wird die Immobilie bewertet?
Für die Frage, ob eine Erbschaftsteuer anfällt, ist entscheidend, wie die Immobilie bewertet wird. Die Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer nehmen wir in unserer Kanzlei selbst vor. Wir warten nicht auf das Finanzamt. Bei einer Erbschaft ist es wichtig, frühzeitig zu wissen, wie hoch die Erbschaftsteuer ausfällt und wie hoch der Wert der Immobilie ist. Auch bei einer Schenkung, wenn Schenkungsteuer im Raum steht, ist es wichtig zu wissen, wie eine Immobilie bewertet wird.
Ausgangspunkt
Ausgangspunkt bei der Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer ist für uns das Bewertungsgesetz. Ausgangspunkt dort ist § 9, der sogenannte gemeine Wert. Das ist der Wert, den die Immobilie im Geschäftsverkehr hat.
Grundsätzlich wird eine geerbte Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls nicht verkauft. Daher ist natürlich nicht klar, was der Wert der Immobilie sein sollte. Dieser kann nur bewertet oder geschätzt werden.
Nach dem Bewertungsgesetz gibt es grundlegend drei verschiedene Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.
Gibt es eine freie Wahl der Verfahren bei der Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer?
Nein, der Steuerpflichtige kann nicht frei wählen, welches Verfahren er bei der Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer anwenden möchte. Das Gesetz gibt hier eine klare Struktur vor. Das Verfahren hängt davon ab, welche Grundstücksart vorliegt. Diese muss also genau bestimmt werden. Es gibt zum Beispiel Ein- und Zweifamilienhäuser oder Wohnungseigentum.
Wohnungseigentum ist grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Sollte kein Vergleichswert vorliegen, so muss das Sachwertverfahren angewendet werden.
Das Gleiche gilt bei Zweifamilienhäusern.
Ob und wann ein Vergleichswert vorliegt, muss natürlich genau geprüft werden.
Ein Mietshaus oder ein Mehrparteienhaus, eine weitere Grundstücksart, wäre z.B. direkt im Ertragswertverfahren zu bewerten.
Wie wird nun eine Etagenwohnung, also Wohneigentum, bewertet?
Ausgangspunkt bei dieser Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer ist hier das Bewertungsgesetz. Grundsätzlich wäre Wohnungseigentum im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Liegt ein Vergleichswert vergleichbarer Objekte nicht vor, wird das Sachwertverfahren angewendet.
Wann liegt nun ein Vergleichswert vor? Ein Vergleichswert kann sich ergeben, wenn tatsächlich die genau gleiche Immobilie in kurzem zeitlichen Zusammenhang zum Erbfall von anderen verkauft wurde. Das ist aber relativ selten.
Möglich wäre dann noch ein Vergleichsfaktorverfahren. Ein Vergleichsfaktor kann sich z.B. auf den Quadratmeterpreis pro Wohnfläche beziehen. Maßgebend ist hier immer der zuständige Gutachterausschuss. So veröffentlicht beispielsweise der Gutachterausschuss für die Landeshauptstadt München derartige Quadratmeterpreise. Anhand des Vergleichsfaktors kann die Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer dann erfolgen.
Die Vergleichsfaktoren machen Wohnungen vergleichbar. Diese werden nach Größe, Lage und Baujahrklasse eingruppiert. Aus diesen Faktoren errechnet sich dann ein Quadratmeterpreis.
Damit ist in München Wohnungseigentum grundsätzlich nach einem Quadratmeterpreis zu bewerten.
Außerhalb von München gibt es manche Regionen, in denen der Gutachterausschuss ebenfalls Quadratmeterpreise veröffentlicht. Dann sind auch diese Vergleichsfaktoren anzuwenden. Veröffentlicht der Gutachterausschuss jedoch keine Quadratmeterpreise, ist das Vergleichsfaktorverfahren nicht anwendbar. Es bleibt dann beim Sachwertverfahren. Exakt gleiche Verkaufsfälle liegen bei Ein- und Zweifamilienhäusern in der Regel nicht vor, da die Immobilien zu unterschiedlich sind. Bei Zweifamilienhäusern ist daher in der Regel das Sachwertverfahren anzuwenden.
Wie werden nun Zweifamilienhäuser im Sachwertverfahren bewertet?
Das Sachwertverfahren berücksichtigt bei der Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer zwei Faktoren: Zum einen den Bodenwert und zum anderen den Gebäudewert.
Der Bodenwert hängt von der Grundstücksfläche und den veröffentlichten Bodenrichtwerten ab. Die zuständigen Gutachterausschüsse veröffentlichen regelmäßig, in der Regel am 1. Januar eines ungeraden Jahres, Bodenrichtwerte für alle Grundstücke. Der Stichtag des letzten vor dem Erbfall veröffentlichten Bodenrichtwertes ist anzuwenden. Die Grundstücksfläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert ergibt dann den Bodenwert.
Hinzu kommt bei der Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer der Gebäudewert. Hierzu ist zunächst die Bruttogrundfläche des Gebäudes, so wie es tatsächlich gebaut wurde, zu ermitteln. Oftmals ergeben sich diese Werte aus Bauplänen, wenn genauso gebaut wurde. Diese Fläche wird mit den Regelherstellungskosten multipliziert. Das sind Kosten, die üblicherweise anfallen, wenn ein bestimmter Gebäudetyp gebaut wird. Bei diesem Gebäudetyp wird unterschieden, wie viele Stockwerke ein Haus hat, ob es unterkellert ist, ob es ein Dachgeschoss gibt und ob dieses ausgebaut ist.
Auch spielt es eine Rolle, ob es sich um ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenmittelhaus handelt. Weiterhin muss ein inflationsbereinigter Baupreisindex berücksichtigt werden. Aus diesem Produkt ergeben sich die typischen Herstellungskosten für das Gebäude.
Da Gebäude in der Regel nicht neu errichtet sind, ist bei der Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer eine Alterswertminderung abzuziehen: Ein Einfamilienhaus z.B. wird auf eine Dauer von 80 Jahren gerechnet. Ist ein Gebäude also 20 Jahre alt, so wäre ein Viertel der Alterswertminderung vom ermittelten Wert abzuziehen.
Bodenwert und Gebäudewert ergeben zusammen den vorläufigen Sachwert. Dieser muss dann noch mit einem Sachwertfaktor modifiziert werden. Daraus ergibt sich der endgültige Sachwert.
Da die Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer eine Verkettung von Rechenoperationen ist, ergibt sich klar, dass jede der Stellschrauben eine unterschiedliche Auswirkung auf das Ergebnis hat.
Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?
Ein Mietshaus ist z. B. im Ertragswertverfahren zu bewerten. Beim Ertragswertverfahren wird ebenso zunächst der Bodenwert ermittelt. Hinzu kommt der Ertrag des Gebäudes. Dieser wird ähnlich wie beim Sachwertverfahren ermittelt. Beim Ertragswertverfahren wird geprüft, welcher Reinertrag des Gebäudes, also im Endeffekt welcher Mietvertrag, vorhanden ist. Von diesem müssen Bewirtschaftungskosten und die sogenannte Bodenwertverzinsung abgezogen werden. Der Gebäudereinertrag wird dann mit einem Vervielfältiger modifiziert, was den endgültigen Gebäudeertragswert ergibt.
Auch hier zeigt sich, dass eine Verkettung von Berechnungsfaktoren einen wesentlichen Einfluss auf das Ergebnis der Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer hat.
Jetzt unverbindlich anfragen
Ich unterstütze Sie bei der Klärung Ihrer Fragen und der Durchsetzung Ihrer Ansprüche – professionell und diskret.
Warum sollte ich als Anwalt für die Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer eingeschaltet werden?
Ich selbst kenne die Stellschrauben, nach denen die Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer abläuft.
Wesentliche Ideen für eine günstigere Bewertung sind z. B.:
Warum ist diese Abweichung bei der Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer wichtig?
Im Sachwertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren
Warum ist diese Abweichung bei der Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer wichtig?
Stellschrauben beim Ertragswertverfahren
Ein wesentlicher Faktor beim Ertragswertverfahren ist der Mietvertrag. Ausgangspunkt ist hier die tatsächlich vereinbarte Miete. Dann muss aber geprüft werden, ob diese Miete um mehr als 20 % von der ortsüblichen Miete abweicht. Die ortsübliche Miete kann zum Beispiel durch Mietspiegel oder durch Sachverständigengutachten ermittelt werden. Sollte die Abweichung mehr als 20 % betragen, so muss die ortsübliche Miete angenommen werden. Wir ermitteln hier die zutreffende Bewertung der Miete. Ist zum Beispiel die tatsächlich vereinbarte Miete deutlich höher als die ortsübliche Miete, so kann der Ertrag nach unten korrigiert werden. Auch dies ist ein Faktor, der den Wert der Immobilie am Ende vermindert und die Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer beeinflusst.
Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer – Wieso sind wir die Richtigen dafür?
Die steuerliche Bewertung von Immobilien ist tatsächlich unser Schwerpunkt. Wir prüfen selbst die wesentlichen Vorgaben. Wir arbeiten mit Architekten und Sachverständigen zusammen, die uns wesentlichen Input liefern. Nur so können wir also einen Schritt voraus sein.
Welche Besonderheiten gelten bei vermieteten Immobilien?
Auch vermietete Immobilien müssen im Erbfall bewertet werden. Der Erbfall allein ändert nichts an einem Mietvertrag. Gegenüber der Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer bestehen einige Besonderheiten.
Vermietete Eigentumswohnung
Weiterer Vermietungsabschlag von 10 %
Darüber hinaus ist bei Wohnungseigentum und allen sonstigen vermieteten Wohnimmobilien ein weiterer Bewertungsabschlag von 10 % vorgesehen. Dies ergibt sich aus dem Steuergesetz. Damit ergibt sich z.B. bei einer Etagenwohnung ein Abschlag von 9 % und noch einmal 10 %, also insgesamt 19 %.
Kann ich eine geerbte Immobilie später verkaufen?
Ein Verkauf ist natürlich jederzeit möglich. Es können sich aber Folgen an diesen Verkauf knüpfen.
Sollte z. B. der Freibetrag für das Familienheim in Anspruch genommen worden sein und innerhalb der zehnjährigen sogenannten Behaltensfrist verkauft werden, so fällt nachträglich die Steuer voll an, der Freibetrag Familienheim wird also gestrichen.
Sollte ganz grundsätzlich innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb der Immobilie verkauft werden, so kann in der Einkommensteuer eine Spekulationssteuer anfallen.
Und noch einen Anknüpfungspunkt gibt es: Sollte innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall die Immobilie an einen Dritten zu marktüblichen Preisen verkauft werden, so kann tatsächlich dieser Verkaufsfall zur Bewertung als Vergleichswert herangezogen werden.
Kann man durch Sachverständige eine noch niedrigere Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer erreichen?
Prinzipiell hat der Steuerpflichtige das Recht, nicht das Bewertungsgesetz und die dort genannten Bewertungsverfahren anwenden zu müssen. Er hat immer das Recht, durch einen Sachverständigen gutachterlich nachzuweisen, dass der tatsächlich erzielbare Verkaufspreis darunter liegt. Diese Möglichkeit bei der Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer gibt es tatsächlich.
Das Bewertungsgesetz und die dort vorgesehenen Bewertungsverfahren liefern eine relativ starre schematische Bewertung. Manche Faktoren werden dort einfach nicht berücksichtigt, z.B. liegt ein Tennisplatz neben der Immobilie, sodass störende Geräusche entstehen; gibt es eine Geruchsbelästigung oder ein Verschattungsproblem? Gibt es im Grundstück irgendwelche Altlasten im Boden oder sonstige Besonderheiten?
In all diesen Fällen kann ein Sachverständiger eine punktgenaue Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer vornehmen. Ein Sachverständiger kann aber den Wert einer Immobilie tatsächlich auch nur schätzen.
Oftmals hat jedoch ein Sachverständiger Stellschrauben, mit denen die Bewertung günstiger als nach dem Bewertungsgesetz ausfallen kann.
Was sind die möglichen Stellschrauben eines Sachverständigen bei der Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer?
Vergleichswertverfahren
Eine Etagenwohnung ist zum echten Vergleichswertverfahren zu bewerten. Ein Vermietungsabschlag muss nach Vorgaben des Gutachterausschusses in München bei Vermietung 9 % betragen. Ein Sachverständiger kann aber zu dem Ergebnis kommen, dass ein Vermietungsabschlag sehr viel höher sein müsste. Dies halte ich aus Erfahrung auch für sachgerechter. Es hängt natürlich auch davon ab, wer die Wohnung gemietet hat. Je schutzbedürftiger der Mieter ist, desto schwieriger ist eine Kündigung. Das schlägt sich dann auch im Mietabschlag und damit im Preis nieder.
Stellschrauben beim Bodenrichtwert
Die Anpassung des Bodenrichtwertes hinsichtlich der möglichen Geschossfläche erfolgt auch im Bewertungsgesetz. Es gibt jedoch noch eine weitere Stellschraube: Der Bodenrichtwert wird nur alle zwei Jahre veröffentlicht, aktuell z.B. in München am 1.1.2024 und dann wieder am 1.1.2026. Die Bewertung einer Immobilie ist immer stichtagsbezogen auf den Erbfall vorzunehmen. Es ist der Bodenrichtwert anzunehmen, der vor dem Bewertungsstichtag liegt. Dies führt dazu, dass z.B. bei einem Bewertungsstichtag am 30.12.2025 der Bodenrichtwert vom 1.1.2024 genommen werden muss, auch wenn der nächste Bodenrichtwert zwei Tage später in Kraft tritt.
Ein Sachverständiger hingegen muss den Bodenrichtwert zum tatsächlichen Bewertungsstichtag schätzen. Er wird daher ggf. auch den später veröffentlichten Bodenrichtwert mit einbeziehen. Wenn die Preise fallen, kann dies zu einer Reduzierung des Bodenrichtwertes führen.
Es ist immer sinnvoll, frühzeitig ein Verkehrswertgutachten zu beauftragen, damit Klarheit besteht, welche Steuer zu erwarten ist. Dies sollte insbesondere bei einer Schenkung bedacht werden.
Wann fällt die Erbschaftsteuer an?
Die Erbschaftsteuer wird berechnet zum Stichtag des Erbfalles, also dem Todestag des Erblassers. Allerdings ist sie in der Regel noch nicht gleich zu zahlen. Dies liegt wohl daran, dass zu diesem Zeitpunkt noch nicht alle Werte bekannt sind.
In der Praxis besteht die Pflicht, dass ein Erbe den Erbfall innerhalb von drei Monaten nach dem Erbfall beim Finanzamt anmelden muss. Das Finanzamt fordert dann den Erben auf, eine Erbschaftsteuererklärung abzugeben. Im Rahmen dieser Erklärung sind sämtliche Angaben, insbesondere die zum Wert der Immobilie, zu machen. Wenn alles gemacht ist, ergeht ein Steuerbescheid. Dann ist die Steuer innerhalb eines Monats zu zahlen. Glücklicherweise dauert es aber vom Erbfall bis zur tatsächlichen Zahlungspflicht aufgrund des Erbschaftsteuerbescheides unterschiedlich lange – alles zwischen zwei Monaten bis drei Jahren. Üblicherweise aber nicht unter einem Jahr.
Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer – Was machen wir besser?
Wir kennen genau die Stellschrauben, die bei den verschiedenen Bewertungsverfahren eine Rolle spielen. Wir können genau klären, was gemacht werden kann. Natürlich verursacht die Einschaltung von Sachverständigen oder Architekten Kosten. Wir klären vorher, ob diese Kosten finanziell sinnvoll sind.
Ihre nächsten Schritte – Kontakt aufnehmen
Nutzen Sie die Vorteile einer kompetenten und umfassenden Bewertung von Immobilien für die Erbschaftsteuer. Lassen Sie Ihre Immobilienbewertung professionell und rechtssicher durchführen. Ich stehe Ihnen mit meiner Expertise gern zur Seite. Kontaktieren Sie mich für ein unverbindliches Beratungsgespräch und sichern Sie sich steuerliche und rechtliche Vorteile.
★★★★★