Alles zur Schenkung einer Immobilie
- Steuern clever reduzieren: Strategische Schenkung mit optimaler Nutzung aller Freibeträge
- Rechtssicher & individuell geregelt: Verträge, Vorbehalte und Rückforderungsrechte
- Langfristige Sicherheit für die Familie: Frühzeitige Übertragung schafft Klarheit
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über 21 Jahre Berufserfahrung
Fachübergreifende Zusammenarbeit mit Steuerberatern und Notaren
Steuerliche und rechtliche Vorteile effektiv nutzen
Die Schenkung einer Immobilie stellt eine strategische Entscheidung dar. Sie ist immer bedeutend, da sie einen wesentlichen Vermögensgegenstand betrifft, nämlich die Immobilie selbst. Es mag Unterschiede geben bei vermieteten Eigentumswohnungen oder selbst genutzten Familienheimen. Gemeinsam ist aber allen Schenkungen von Immobilien immer, dass sie viele verschiedene rechtliche Gesichtspunkte beinhalten. Was gilt zivilrechtlich: Wie wird die Wohnung genutzt, wem gehört sie? Was gilt steuerrechtlich: Welche Steuern fallen an? Zu denken ist an die Erbschaft- und Schenkungsteuer, aber auch an Ertragsteuern, wenn die Immobilie vermietet ist. Wie kann man dafür sorgen, dass die Immobilie sicher in der Familie bleibt? Es gilt also einiges zu beachten, um optimale Ergebnisse bei einer Schenkung zu erzielen.
Wer eine Schenkung seiner Immobilie plant, sollte rechtzeitig einen Anwalt für Erbrecht in die Planung einbeziehen. Nur eine gut geplante Schenkung macht wirklich Sinn. Man sollte hier aber nichts übers Knie brechen. Die Schenkung einer Immobilie sollte gut überlegt sein. Auch wenn die Erbschaftsteuer nicht alleiniger Antrieb für eine Immobilienschenkung sein sollte, so muss diese doch immer mitberücksichtigt werden. Ich als Anwalt Erbrecht München sorge dafür, dass im Rahmen der Immobilienschenkung die ausgelösten Steuern möglichst gering ausfallen. Wir können nicht zaubern, aber gut kochen.
Schenkung der Immobilie, Überlassung oder Testament – die richtige Wahl
Vor einer Schenkung einer Immobilie muss man eine wesentliche Wahl treffen: Will ich die Immobilie zu Lebzeiten verschenken und an andere Personen überlassen oder möchte ich, dass die Immobilie mit meinem Tod übergeht? In beiden Fällen geht die Immobilie mehr oder weniger unentgeltlich auf eine andere Person über. In beiden Fällen ist eine Steuer zu beachten – entweder die Schenkungsteuer oder die Erbschaftsteuer. Der wesentliche Unterschied liegt aber im Zeitpunkt des Übergangs: Bei der Schenkung geht die Immobilie schon zu Lebzeiten auf den neuen Eigentümer über (man spricht auch von vorweggenommener Erbfolge); wenn ich möchte, dass die Immobilie erst mit meinem Ableben übergeht, brauche ich ein Testament oder ich setze auf das Vererben durch gesetzliche Erbfolge. Damit legt man den Zeitpunkt fest. Diese grundlegende Weichenstellung hat mannigfaltige Folgen:
Eigentumsübergang
Bei einer Schenkung der Immobilie geht das Eigentum sofort über; bei einer Vermögensübertragung durch Testament erst im Erbfall. Dies bedeutet, dass der Erwerber bei der Schenkung einer Immobilie sofort Eigentümer wird. Der Vorteil für diesen Eigentümer ist, dass alles geregelt ist. Es kann kein anderer Erbe dazwischenkommen oder später irgendwann etwas streitig werden. Die Rechtsposition ist gesichert. Die übertragende Partei nimmt direkt eine Vermögenszuordnung vor, die dann abgeschlossen ist.
Schenkungsteuer / Erbschaftsteuer
Bei der Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten muss eine Schenkungsteuer beachtet werden. Dies hängt vom Wert der Immobilie ab. Es gelten Freibeträge, z.B. für den Ehegatten von 500.000 Euro, für jedes Kind zum Beispiel 400.000 Euro. Werden diese Freibeträge überschritten, so muss eine Schenkungsteuer bezahlt werden. Diese ist auch sofort fällig. In der Praxis dauert es natürlich etwas, bis die Steuer festgesetzt wird. Aber dann ist diese Steuer zu zahlen und das Geld fließt aus dem Vermögen ab. Man muss darauf achten, dass die zu zahlende Steuer nicht so hoch ist, dass diese tatsächlich nicht gezahlt werden kann. Eine genaue Bewertung der Immobilie ist daher Voraussetzung für die Übertragung.
Bei der Regelung über ein Testament fällt eine Erbschaftsteuer an. Auch hier muss die Immobilie bewertet werden. Die Steuer fällt dann an, wenn der Erbfall eintritt, und das kann erst sehr viel später sein als bei einer Schenkung einer Immobilie.
Einkommensteuer
Wer eine Immobilie vermietet, erzielt Mieteinnahmen. Diese sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der eigenen Einkommensteuererklärung anzugeben. Bei einer geschenkten Immobilie hat derjenige, der diese erhält, dann die Einnahmen. Das kann vorteilhaft oder nachteilig sein.
Vorteilhaft wäre es beispielsweise, wenn der Erwerber aktuell keine oder geringere Einkünfte hat. Dann ist die Steuerbelastung geringer als bei dem Übergeber, der möglicherweise ein höheres Einkommen hat.
Man kann auch überlegen, Einkommen auf eine Enkelgeneration zu übertragen. Dann hätten die Enkel bereits eigenes Einkommen. Bei der Einkommensteuer gilt immer ein Grundfreibetrag. Somit kann man hier tatsächlich Einkommensteuer sparen, da sonst die Eltern der Enkel beispielsweise Unterhalt aus versteuertem Einkommen zahlen müssten.
Minimierung der Bewertung
Die Schenkungsteuer bei der Schenkung einer Immobilie kann geringer ausfallen als die Steuer bei einer Erbschaft. In der Regel behält man sich den Nießbrauch an einer Immobilie vor. Dies bedeutet, dass der Übergeber die Immobilie weiterhin bewohnen oder vermieten und somit Erträge erzielen kann. Dieser Ertrag ist zu bewerten und mindert den steuerlichen Wert, wenn die Immobilie verschenkt ist.
Zudem wird die Immobilie zum Tag der Schenkung bewertet. Da Immobilien oft im Wert steigen, kann eine niedrigere Bewertung bei der Schenkung einer Immobilie steuerlich günstiger sein als eine spätere Bewertung bei einer Erbschaft.
Ein wesentlicher Nachteil der Schenkung einer Immobilie ist jedoch, dass der geschenkte Vermögensgegenstand unwiderruflich aus dem eigenen Vermögen herausgegeben wird. Es verbleibt kein Rückhalt, falls im Alter möglicherweise Geld benötigt wird. Eine Schenkung sollte daher nur erfolgen, wenn man sie sich tatsächlich leisten kann.
Gibt es einen Unterschied zwischen Überlassung und Schenkung einer Immobilie?
Rechtlich gibt es einen Unterschied: Überlassung bezeichnet den Übergang von Eigentum von einer Person auf eine andere, sozusagen als Überbegriff. Damit ist aber noch nicht gesagt, wie das Eigentum übergeht. Das kann sein durch eine Schenkung; es kann aber auch sein z. B. durch einen Verkauf.
In der Praxis verwendet man diese Begriffe etwas anders. Die Schenkung einer Immobilie ist der Übergang ohne jede Gegenleistung, also als unentgeltliches Geschäft. Die Überlassung beinhaltet noch umfassende weitere Regelungen, in der Regel auch den Vorbehalt von Wohnrechten, Nießbrauch oder sonstigen Versorgungsleistungen. Wir verwenden die Begriffe synonym, klären aber in jedem Fall ab, welche vorbehaltenen Rechte oder Versorgungsleistungen erforderlich sind.
Kernaspekte bei der Schenkung einer Immobilie
Bei der Schenkung einer Immobilie oder von einem Haus sollten drei Schritte beachtet werden:
Sinnhaftigkeit der Schenkung prüfen
Es sollte gründlich geprüft werden, ob eine geplante Schenkung einer Immobilie aus wirtschaftlicher und finanzieller Perspektive sinnvoll und zielführend ist. Dabei darf nicht allein auf die kurzfristige Steuerersparnis abgestellt werden. Entscheidend ist vielmehr, langfristige wirtschaftliche Konsequenzen zu betrachten. Dies umfasst insbesondere die Frage, ob der Schenker auch nach der Schenkung der Immobilie noch über ausreichende Mittel zur Sicherung seiner Altersvorsorge verfügt und finanziell unabhängig bleibt. Ebenso ist es ratsam, mögliche zukünftige Entwicklungen zu berücksichtigen, etwa geänderte familiäre Verhältnisse, unerwartete Kosten oder die eigenen Bedürfnisse im Alter. Gegebenenfalls können Alternativen wie eine teilweise Schenkung der Immobilie oder eine schrittweise Übergabe der Vermögenswerte in Betracht gezogen werden, um Risiken zu minimieren und dennoch frühzeitig Vermögen zu übertragen.
Welche Immobilie an wen übertragen?
Der Schenkungsvertrag
Die Schenkung einer Immobilie ist als Grundstücksgeschäft formbedürftig und muss zwingend notariell beurkundet werden. Der notarielle Vertrag zwischen dem Schenker und dem Übernehmer sollte sorgfältig ausgearbeitet werden, da er weit über die bloße Eigentumsübertragung hinausgehende Regelungen enthält. Insbesondere empfiehlt sich die Aufnahme von Vorbehaltsrechten wie etwa Nießbrauch oder Wohnrecht, wodurch der Schenker seine eigene Absicherung langfristig sichern kann. Weiterhin sollten Rückforderungsrechte präzise geregelt werden. Hierbei ist zu unterscheiden zwischen gesetzlich vorgesehenen Gründen wie etwa der Insolvenz oder dem Tod des Beschenkten und frei vereinbarten Rückforderungsklauseln, die an bestimmte Bedingungen geknüpft sein können, beispielsweise die Veräußerung der Immobilie oder persönliche Veränderungen im Leben des Beschenkten. Um Klarheit zu schaffen und spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollten diese Klauseln möglichst konkret und eindeutig formuliert werden, wobei stets auch die rechtliche Durchsetzbarkeit der Vereinbarungen beachtet werden sollte.
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Spezifische Dienstleistungen unserer Kanzlei
Unsere spezialisierten Dienstleistungen im Bereich “Schenkung einer Immobilie” umfassen folgende Kernbereiche:
- Individuelle Beratung unter Berücksichtigung Ihrer Familienstruktur
- Optimale Bewertung der Immobilie
- Besprechung und Prüfung der Varianten einer Schenkung der Immobilie
- Ergänzende, umfangreiche erbrechtliche Beratung (z. B. Testament)
- Passende steuerrechtliche Beratung, besonders im Hinblick auf Schenkungs- und Einkommensteuer
- Gründliche Prüfung der Schenkungsverträge
- Begleitung bei der Umsetzung
Immobilien zu Lebzeiten verschenken – eindeutige Vorteile
Die Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten bietet zahlreiche bedeutende Vorteile, die weit über die bloße Steuerersparnis hinausgehen und langfristig eine sichere und konfliktfreie Vermögensübertragung ermöglichen:
Klare Zuordnung der Immobilie
Durch eine rechtzeitige Eigentumsübertragung und die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch entsteht eine eindeutige und transparente Zuordnung. Dies schafft Klarheit, die sich vor allem im Erbfall auszahlt. Da die Immobilie bereits eindeutig zugeordnet ist, lassen sich potenzielle Erbstreitigkeiten wirksam vermeiden oder zumindest deutlich reduzieren.
Reduzierte Familienkonflikte
Indem der Übergeber frühzeitig und aktiv bestimmt, welches Familienmitglied welche Immobilie erhält, kann er möglichen Streitigkeiten innerhalb der Familie entgegenwirken. Zudem bietet sich die Gelegenheit, die Entscheidungen mit den Familienmitgliedern gemeinsam zu erörtern, was zu einer höheren Akzeptanz der gewählten Regelungen führt. Die klaren und vorausschauenden Festlegungen reduzieren Spannungen und fördern Harmonie innerhalb der Familie.
Optimale Nutzung von Steuerfreibeträgen
Erhöhte Rechtssicherheit durch Nutzung der aktuellen Rechtslage
Reduzierte steuerliche Bewertung durch vorbehaltene Rechte
Die steuerliche Bewertung einer Immobilie lässt sich erheblich reduzieren, indem vorbehaltene Rechte, wie etwa ein Nießbrauch oder Wohnrecht zugunsten des Schenkers, vereinbart werden. Solche Rechte schmälern rechnerisch den Wert des übertragenen Vermögens, da der Übernehmer zunächst nicht uneingeschränkt über die Immobilie verfügen kann. Dadurch reduziert sich die Steuerbemessungsgrundlage oftmals deutlich, in vielen Fällen sogar bis hin zur vollständigen Steuerfreiheit der Schenkung der Immobilie. Gleichzeitig behalten die Schenker bei Bedarf die Nutzung und Kontrolle über die Immobilie und sichern sich somit auch im Alter finanziell und persönlich ab.
Insgesamt wird durch rechtzeitige Schenkungen von Immobilien nicht nur steuerlich optimiert, sondern auch Klarheit, Rechtssicherheit und familiärer Frieden gewährleistet.
Wie läuft eine Mandaten Betreuung ab?
Typische Risiken und häufige Fehler bei Immobilienschenkungen vermeiden
Die Vorteile einer Schenkung einer Immobilie können nur erzielt werden, wenn die folgenden Fehler vermieden werden:
Fehlerhafte oder fehlende Immobilienbewertung
Unzureichende Berücksichtigung steuerlicher Freibeträge
Fehler bei der Berechnung von Freibeträgen können zu hohen Steuerforderungen führen, die im Nachhinein schwer zu korrigieren sind.
Fehlende Absicherung des Schenkers
Nicht geregelte Rückforderungsrechte
Folgeprobleme übersehen
Falscher Zeitpunkt
Warum neben dem Notar auch einen spezialisierten Anwalt konsultieren?
Der Notar übernimmt die formale Abwicklung der Immobilientransaktion. Jedoch berät er nicht steuerlich. Unsere spezialisierte Rechtsberatung beachtet umfassend Ihre Familien- und Vermögensstruktur sowie steuerliche Gesichtspunkte. Wir bieten persönliche Betreuung direkt durch den Fachanwalt für Erbrecht. Aufgrund langjähriger Erfahrung kenne ich mögliche Fallstricke und berücksichtige diese bereits bei der Vertragsgestaltung.
Nutzen Sie die Möglichkeit, Ihre Immobilie steuerfrei und gezielt zu übertragen und besprechen Sie Ihre Pläne rechtzeitig mit einem spezialisierten Berater.
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Mandanten Erfahrung
Häufig gestellte Fragen zu Schenkung und Überlassung
Rechtlich ist „Überlassung“ der Oberbegriff für die Eigentumsübertragung, die entweder unentgeltlich (Schenkung) oder entgeltlich (z. B. Verkauf) erfolgen kann. In der Praxis meint „Schenkung“ die unentgeltliche Übertragung, während „Überlassung“ meist Regelungen wie Nießbrauch oder Wohnrechte einschließt.
Bei einer Schenkung einer Immobilie fällt regelmäßig Schenkungsteuer an, abhängig vom Wert der Immobilie und den persönlichen Freibeträgen (z. B. 500.000 € für Ehepartner, 400.000 € für Kinder). Zusätzlich ist bei vermieteten Immobilien auch die Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen zu berücksichtigen.
Eine Immobilienschenkung hat weitreichende zivil- und steuerrechtliche Folgen. Mit einem spezialisierten Anwalt lassen sich steuerliche Freibeträge optimal nutzen, Rückforderungs- oder Nießbrauchrechte sichern und typische Fehler wie falsche Bewertungen oder unzureichende Vertragsklauseln vermeiden.
Durch eine Schenkung zu Lebzeiten können Sie mehrfach steuerliche Freibeträge nutzen (alle 10 Jahre), klare Eigentumsverhältnisse schaffen und spätere Erbstreitigkeiten vermeiden. Außerdem sichern vorbehaltene Rechte wie Nießbrauch Ihre eigene Versorgung und reduzieren gleichzeitig die steuerliche Bemessungsgrundlage.