Was gilt bei Teilversteigerungen ► Alle Details zur Teilversteigerung 2021

Vorsicht bei Teilungsversteigerung

von Pfab Philipp / 25 Juli 2021 / Keine Kommentare

Teilungsversteigerung klingt zunächst einmal sehr einfach: Eine Immobilie gehört zwei Personen gemeinsam (egal, ob Ehegatten oder nicht). Beide können sich über die Verwertung oder den Verkauf der Immobilie nicht einigen. Daher sieht das Gesetz in diesen Fällen vor, dass jeder jederzeit die Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft verlangen kann.

Praktisch geschieht dies dadurch, dass einer der Beteiligten die Teilungsversteigerung der Immobilie beantragt. In diesem Verfahren wird dann die Immobilie insgesamt versteigert. Beide Personen verlieren das Eigentum, aber auch jeder Beliebige (also auch die vorherigen Miteigentümer) kann bei der Versteigerung mitbieten und die Immobilie erwerben.

Teilversteigerung – Funktion & Details

Egal ob bei einer Erbschaft mit Erbengemeinschaft oder bei einer Scheidung. Bei der Teilungsversteigerung gilt aber: Geht nicht, gibt’s nicht. Und vor allem: geht einfach: Gibt’s auch nicht! Bei der Teilungsversteigerung steckt so viel Teufel im Detail, dass man sich dabei wirklich auskennen sollte.

Ganz wesentlich: Der Antrag auf Teilungsversteigerung muss extrem gut vorbereitet werden. Dies zeigt sich an folgendem Beispiel.

Beispiel für eine Teilversteigerung

Zwei Personen (hier Ehegatten) kaufen zusammen eine Immobilie. Diese wird zu 100 % finanziert. Die Ehegatten lassen eine Grundschuld zugunsten der Bank in gleicher Höhe im Grundbuch eintragen. Nun wird über Jahre das Darlehen bis auf einen minimalen Restbetrag zurückgezahlt. Die Grundschuld bleibt aber in voller Höhe weiter im Grundbuch bestehen.

Wenn nun die Immobilie versteigert werden soll, ergeben sich die folgenden Fakten und Fragen:

• Der Ersteigerer erwirbt die Grundschuld aus dem Grundbuch mit. Die Schulden werden also nicht, wie bei einer „normalen“ Zwangsversteigerung gelöscht.
• Ein potentieller Käufer/Ersteigerer muss daher genau prüfen, welche Belastung im Grundbuch eingetragen ist.
• Üblicherweise werden Grundschulden im Grundbuch mit einem Zinssatz von nicht unter 10 % verzinst. Damit kann eine so berechnete Grundschuld leicht das Doppelte des ursprünglichen Kaufpreises ausmachen.
• Wer soll aber eine Immobilie ersteigern, wenn er für einen Kaufpreis von z. B. € 200.000 eine Grundschuld mit einer Schuld in Höhe von € 400.000,00 übernehmen soll?

Rechtstechnisch ist dies eben dann der Fall, wenn die Grundschuld mit Zinsen den Verkehrswert des Grundstückes übersteigt. Dies gilt auch dann, wenn die Grundschuld nicht mehr in voller Höhe valutiert, d. h. das Darlehen zum Teil zurückgezahlt wurde.

In diesem Fall dürfte die Bank die volle Grundschuld mit Zinsen fordern, aber nicht endgültig behalten. Da einem Erwerber aber nicht klar ist, wie hoch eine Grundschuld noch tatsächlich valutiert, muss er für seine Kalkulation mit einer vollen Grundschuld rechnen.

Eine Teilungsversteigerung ist daher im geschilderten Fall faktisch nicht mehr möglich.

Immobilienbewertung vom Rechtsanwalt

Wie kann ich meine Immobilie dennoch Teilversteigern?

Der Teilungsversteigerungsantrag wäre daher vorzubereiten gewesen: Dies kann dadurch geschehen, dass die Grundschuld, soweit das mit der Grundschuld zusammenhängende Darlehen zurückgezahlt wurde, teilweise gelöscht wird.

Schwierig ist natürlich, dass bei einer Teilungsversteigerung in der Regel einer der Ehegatten eine Versteigerung will, der andere nicht. Wieso soll also dann der andere Ehegatte, der die Versteigerung nicht will, bei der Löschung der Grundschuld mitwirken?

Was sagen Gerichte?

Das Oberlandesgericht Schleswig hat nun entschieden, dass der andere Ehegatte zur Löschung bzw. teilweisen Löschung der Grundschuld und seiner Mitwirkung dazu verpflichtet ist. Nur so kann das Recht auf jederzeitige Aufhebung der Gemeinschaft, dass sich aus § 749 Abs. 1 BGB ergibt, erreicht werden.

• Dies führt in der Praxis natürlich zu enormen zeitlichen Verzögerungen. Auf der anderen Seite wird aber dadurch erreicht, dass das Verfahren der Teilungsversteigerung an sich wieder möglich und faktisch durchführbar bleibt.

Wann kommt es zur Teilversteigerung?

Einer der häufigsten Gründe für eine Teilversteigerung ist die Scheidung oder eine Erbschaft. Wie wir es drehen und wenden, es sind in der Regel unangenehme Situationen für alle Parteien.

Gibt es mehrere Erben sprichen wir von einer Erbengemeinschaft. Dies ist dann der Fall, wenn es kein Einzeltestament gibt oder in diesem nicht genauestens die Erbschaft festgelegt ist. Nicht selten kommt es zwischen den Erben zu einem Streit, weshalb ein zertifizierter Testamentsvollstrecker als wichtiger Ansprechpartner gilt.

Wie läuft eine Teilversteigerung im Allgemeinen ab?

1. Antrag stellen
2. Das Versteigerungsgericht prüft den Antrag und Anordnungsbeschluss
3. Alle Miteigentümer erhalten den Beschluss als Antragsgegner per Post
4. Immobilienbewertung und festlegen des Verkehrswertes sowie des kleinsten Gebots
5. Das Gericht bestimmt den Versteigerungstermin
6. Versteigerung findet statt – der Meistbietende erhält den Zuschlag
7. Verteilung des Erlöses
8. Das Grundbuchamt und Gericht arbeiten zusammen und kümmern sich darum, dass der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.

Neben diesem vereinfachten Ablauf einer Teilversteigerung gibt es zahlreiche Aspekte, die beachtet werden müssen. Beispielsweise setzen sich die Kosten einer Teilversteigerung aus einer Vielzahl an Faktoren zusammen: Rechtsanwalts-, Verfahrens- und Gutachterkosten sind nur einige der aufkommenden Kosten. Zum Schutz der Erbengemeinschaft werden die Kosten aus dem Erlös getragen.

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